Wenn sich zwei oder mehrere Personen zu einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) zusammenschließen, um gemeinsam Immobilienvermögen zu erwerben, zu verwalten und später ggf. wieder zu veräußern, spricht man von einer sog. Grundstücks-GbR.
Erwerb in Bruchteilsgemeinschaft
Erwerben mehrere Personen (z. B. zwei Ehegatten) Eigentum an einem Grundstück oder an einer Eigentumswohnung, tun sie dies in der Regel als sog. Bruchteilsgemeinschaft. Jeder erwirbt dann einen ideellen Bruchteil (bei Ehegatten meistens in Höhe von ½) an der Immobilie.
Die GbR als Eigentümer
Möglich ist jedoch auch, dass zunächst eine GbR gegründet wird und diese dann die Immobilie erwirbt. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist eine GbR, welche durch Teilnahme am Rechtsverkehr eigene Rechte und Pflichten begründet (sog. Außen-GbR), rechtsfähig. In Folge dessen kann eine GbR auch Eigentümer eines Grundstückes werden sowie Eigentum daran erwerben (BGH, Urteil vom 25.01.2008, Az.: V ZR 63/07).
Ist eine GbR Eigentümer einer Immobilie, halten die Gesellschafter lediglich Anteile am Vermögen der Gesellschaft. Mit Zustimmung der übrigen Gesellschafter können diese Anteile übertragen werden. Auch bei einer GbR, die lediglich aus zwei Gesellschaftern (z. B. zwei Ehegatten) besteht, ist bei einer Anteilsübertragung grundsätzlich eine Zustimmung des anderen Gesellschafters erforderlich. Die Übertragung von Gesellschaftsanteilen bedarf nicht der notariellen Form. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes gilt dies selbst dann, wenn das Gesellschaftsvermögen der Gesellschaft im Wesentlichen aus Grundbesitz besteht (BGH, Urteil vom 31.01.1983, Az.: II ZR 281/81). Erforderlich ist allerdings eine Grundbuchberichtigung.
Grundbuchfähigkeit der GbR
Ebenso wie die Frage, ob eine GbR rechtsfähig ist, war auch die Frage, ob eine GbR als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen werden kann oder nur deren Gesellschafter, lange umstritten. Im Jahr 2008 entschied der BGH diese Frage dahingehend, dass eine Eintragung auf den Namen der GbR ohne Nennung der Gesellschafter zulässig ist (BGH, Urteil vom 04.12.2008, Az.: V ZB 74/08).
Der Gesetzgeber reagiert auf diese Entscheidung des BGH bereits im Jahr 2009 mit einer Neufassung des § 47 Abs. 2 Grundbuchordnung (GBO), welcher zwar eine Eintragung der GbR ermöglicht, gleichzeitig aber auch die Nennung der Gesellschafter (ohne Nennung der Anteilsverhältnisse) verlangt.
Im Jahr 2011 setzte sich der BGH mit der Frage auseinander, welche Angaben und Nachweise nach der Neufassung des § 47 Abs. 2 GBO nunmehr erforderlich sind, um eine GbR als Eigentümer in das Grundbuch eintragen zu können. Nach der Auffassung des BGH genügt es für die Eintragung im Grundbuch, wenn sowohl die GbR als auch ihre Gesellschafter in der notariellen Auflassungsurkunde benannt sind und gleichzeitig die für die GbR handelnden Personen erklären, dass sie alleinige Gesellschafter der GbR sind (BGH, Beschluss vom 28.04.2011, Az.: V ZB 194/10).
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